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县房管局关于棚改的政策解读

发布日期: 2018-04-05 15:47 字号:[ ]

致:江玻片区棚户区改造项目房屋

被征迁户朋友们的一封信

                                        

被征迁户朋友们:

    您好!

    为提升城品位,提优人居环境,提高居民幸福指数,树立良好的对外形象,针对江玻片区房屋面貌旧,基础设施落后,环境卫生差,火灾隐患多,社会治安复杂,居民缺乏安全感,与城市快速发展不相适应的现状。县委、县政府研究决定启动该片区棚户区改造项目,并以此为契机,推进其它片区“棚户区”的改造。该项目是一件为子孙后代谋福祉的民生工程。

    该项目于20183月正式启动以来,各级领导多次深入一线,进村入户调查研究,问需于民、问计于民。棚户区改造项目工程建设也会给您的工作生活带来诸多的不便,在此我们深表歉意!                                     

    我们将尽力做到“百姓赢得实惠、城市赢得环境、政府赢得民心、社会赢得和谐”的工作目标。我们相信,您一定能理解、支持、配合县委、县政府的决策和行动。                                

     在此,我们郑重承诺:

     1、在房屋的征收中,我们将严格按照《中华人民共和国土地管理法》《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》和《九江市国有土地上房屋征收与偿实办法》等法律法规,依法征迁,文明征迁。

    2、在房屋补偿上,坚持“以人为本、和谐征迁”的原则,充分考虑大家的合法权益,已制定征收补偿实施方案,最大限度让利于民、予惠于民。

    棚户区改造项目房屋征迁工作任务重,时间紧,工作难度大。希望大家迅速行动起来,仔细了解有关政策,能够算大账,算长远账,积极响应号召,从我做起,关心支持并协助完成这次征迁任务,为“共建美好家园,同创宜居永修”做出应有的贡献。

    我们相信,有您的积极配合,棚户区改造项目必将顺利推进,早日竣工。

 

 

 

                 永修县棚户区改造指挥部办公室

                                                2018年4月

 

 

 

              

 

                            

 

国有土地上房屋征收与补偿宣传问答

    

    、对征收范围内未经登记的建筑征收补偿是如规定?  

    答:由县政府组织建设、城管、国土、发改、房管等部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑,参照有产权的房屋予以扣除应缴相关税费后的评估价予以补偿。对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。

二、被征收房屋采取哪种补偿方式?在补偿上有什么规定?

答:该项目采取货币化安置补偿方式进行改造。货币化补偿安置款由被征收的房屋合法建筑面积按就地或就近市场评估价值、被征收房屋装修及附属物补偿费、搬迁和临时安置补助费(正在营业的非住宅房屋给予搬迁费、停产停业补偿、租金补偿;没有营业的非住宅房屋给予搬迁费和临时安置补助费)、奖励等4项构成。

(一)被征收房屋价值的补偿(含装修、附属物价值),由依法选定有资质的房产地评估公司出具评估报告为准。

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。

1.搬迁补助费:①住宅房屋:以被征收人的住宅认定合法建筑面积 (不含装修、附属物等)6元∕平方米补助,不足600元补足600元;对被征收人一次性给予两次搬迁补助费。②非住宅房屋:以被征收人非住宅房屋认定的合法建筑面积(不含装修、附属物等)6元∕平方米补助,不足1200元补足1200元;对被征收人一次性给予一次搬迁补助费,或委托有资质的专业评估机构通过评估确定。

2.临时安置补助费:①选择货币补偿的被征收人按以被征收人的住宅房屋认定合法建筑面积 (不含装修、附属物等)每月6元∕平方米补助,不足500元补足至500元,自搬离交房之日起一次性支付6个月临时安置补助费。住宅房屋货币补偿后选择购买政府投资建设房源的被征收人自搬离交房之日起先一次性支付6个月安置费,具体安置补偿费以实际交房时间为准。②符合保障性住房申请条件的被征收人选择享受保障性住房安置的,安置补助费从搬离交房之日起到领取保障房钥匙之日止,按500元/月.户标准给予补助。

(三)奖励部分:包括签约进度奖、货币化自行安置奖。

1.签约进度奖:①征收住宅房屋的被征收人在规定期限内签约的,以被征收人的住宅房屋认定合法建筑面积 (不含装修、附属物等)按专业房地产评估公司评估价值的10%奖励给被征收人;对在该片区签约公告发布之日起10天内签约的,每户另给予被征收人的住宅房屋认定合法建筑面积(不含装修、附属物)40元/平方米奖励,不足4000元补足4000元;片区签约公告发布后第11天至20天(含20天)内的,每户另给予被征收人的住宅房屋认定合法建筑面积(不含装修、附属物)20元/平方米奖励,不足2000元补足2000元,在20天以后签约的不再另行给予奖励。②征收非住宅房屋被征收人对在该片区签约公告发布之日起10天内签约的,按被征收人非住宅房屋认定合法建筑面积(不含装修、附属物等)以专业房地产评估公司评估价的1.5%奖励给被征收户;对在该片区签约公告发布1120天(含20天)内签约的,按被征收人非住宅房屋认定合法建筑面积(不含装修、附属物等)以专业房地产评估公司评估价的0.75%奖励给被征收;20天以后签约的不再另行给予奖励

2.货币化自行安置奖:被征收人住宅房屋选择货币化安置的,若不再选择购买政府投资建设房源的, 以被征收人的住宅房屋认定合法建筑面积 (不含装修、附属物等)按专业房地产评估公司评估价值的15%奖励给被征收人;若选择购买政府投资建设的房源面积部分被征收人不予奖励;被征收人非住宅房屋建筑面积部分不给予货币自行安置奖。

  三、其他还有什么补偿规定   

被征迁房屋为该家庭在本地为唯一一套住房,且建筑面积不足36平方米的,按36平方米进行货币化安置补偿。

征收行政事业单位、国有集体企业(含改制企业)自管公有产权房屋的,房屋征收部门对被征收人给予补偿,被征收人应对房屋承租人进行安置。

①被征收人选择产权调换的,房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订房屋产权调换协议。产权调换的房屋继续由承租人承租,承租人符合房改条件的,经产权单位同意,可办理房改手续。

②被征收人选择货币补偿的,被征收人按评估总价扣除模拟房改购买产权应支付价款及相关费用,剩余部分对承租人给予补偿。

被征收人房屋已参加了第一次房改,但未深化房改的(二次房改)单位职工,按照我县房改政策,由本单位牵头统一到相关部门办理房改手续,并缴足房改款等费用。

被征收人房屋是单位集资建房的,但未办理集资建房手续和拖欠单位集资建房款的,由本单位牵头统一到相关部门模拟办理集资建房标准,缴足集资建房款等相关税费。

对非本单位职工借住单位公房的,在规定期限完成搬迁的,给予每户600元两次搬迁补助费。

被征收房屋有供水、供电、供气、有线电视、固定电话、宽带等设施使用户头的以实际数由被征收人到各相关部门办理迁移或消户手续,房屋征收实施单位进行配合。选择不购买政府房源的按征收时安装的费用标准给予被征收人货币补偿。选择购买政府投资建设房源的被征收人没有上述等使用户头的,一切开通费用由本人承担,恢复了被征收人原有户头不再补偿。

生活设施拆装补偿:

热水器拆装费100元/台。空调拆装费200元/台。太阳能拆装费300元/套。其他生活设施拆装补偿。

因征收正在从事生产或经营的非住宅房屋造成停产停业损失的,应当予以停产停业和租金补偿,不给予临时安置补助费。

①给予停产停业和租金补偿的,应当符合下列条件:

a.被征收房屋具有不动产登记(房屋权属)证或者经有关部门认定为合法建筑;

b.有合法、有效的营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续,且营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续上载明的营业场所为被征收房屋;

c.已办理税务登记并具有税负核定凭证。

停产停业补偿标准:对被征收人非住宅房屋正在从事生产经营活动的房屋,一次性给6个月的停产停业损失补偿。具体标准为:a.生产用房每月4元/平方米;b.仓库、办公用房每月3元/平方米;c.经营性店面每月40元/平方米。

③租金补偿标准:对被征收非住宅房屋正在从事生产经营活动的,一次性给6个月的租金补偿。具体标准为:a.生产用房每月6元/平方米;b.仓库、办公用房每月5元/平方米;c.经营性店面每月40元/平方米。

对于征收公告发布时没有从事生产经营性活动的非住宅房屋,不给予停产停业和租金补偿,只给予临时安置补助费,具体标准为:①生产用房仓库、办公用房每月3/平方米不足500元补足500元,一次性支付6个临时安置补助费;经营性店面每月6/平方米,不足500元补足500元,一次性支付6个临时安置补助费。   

    四、被征收人申请购买政府房源的时间?

    被征收人在签订征收补偿协议时,应当同步提交申请确认书,否则视为自动放弃。

五、政府提供房源的地点?

    湖东嘉园、龙山佳苑和龙山小区(二期)等。

   六、政府提供房源的价格及楼屋差价、车库价格?

为了保持土地、房屋性质与征收前一致,被征收人在办理不动产登记时,选择购买国有划拨用地的现房(期房)多层房屋(6+1结构)以综合市场价2900元/平方米出售基准价。选择购买国有划拨用地期房(高层)房屋以综合市场价3388元/平方米出售基准价。

现房(期房)多层房源(6+1结构)的楼层出让价格以第二、第五层为基准价。第1层-20元/平米、第2层+0元/平米、第3层+60元/平米、第4层+60元/平米、第5层+0元/平米、第6层-100元/平米;期房(高层)房源的具体价格另行规定。

     七、购买政府房源选房的原则?

安置选房顺序的确定:按照在规定期限内“先签先选房”的原则进行,即按签约的先后时间,依次确定选房顺序号。如果同天签约申请选房被征收户,就采取抓阄或摇号的形式确定选房顺序号后再选房。若需车库或储藏间的(二者只能选其一)可以货币购买,但一户购买多套房屋只允许购买一个车库或储藏间(不办理产权证)。现房(期房)多层房源(6+1结构)储藏间综合市场价1600元/平方米,车库综合市场价3000元/平方米。期房(高层)房屋车库、储藏间价格待定。因车库、储藏间数量有限,按照“先申请先选,与选房同步,选完为止”。

     8、如果小于36平米征收房签约进度奖和货币化自行安置如何计算?

    被征迁房屋为该家庭在本地为唯一一套住房,且建筑面积不足36平方米的,按36平方米进行货币化安置补偿(以当地不动产档案信息为准)

    签约进度奖:被征收人在规定期限内签约的,以被征收人的房屋实际丈量认定建筑面积 (不含装修、附属物等)按专业房地产评估公司评估价值的10%奖励给被征收人;对在征收公告发布后10 天内签约的,每户另给予4000元奖励,征收公告发布后第11天至20天内的,每户另给予2000元奖励。在20天以后签约的不予奖励。

    货币化自行安置奖:被征收人选择货币化安置的,如果不再选择购买政府投资建设的房源, 以被征收人的房屋实际丈量认定建筑面积 (不含装修、附属物等)按专业房地产评估公司评估价值的15%奖励给被征收人;凡选择购买政府投资建设的房源的不予奖励。

9、购买政府房源办理不动产登记进有何优惠?

被征收人选择货币补偿后重新购置政府许可的房源(指本地的商品房、存量房和政府投资建设房源),购买成交价不超过货币补偿金额的,对新购置房屋免征契税;购房成交价超过货币补偿金额的,对差价部分按规定征收契税。

 

 

 

 

   

公房模拟房改出售计算方式

 

一、计算公式

1.标准面积内

购房款=(成本价-工龄折扣额)×(1-年折旧率2%×已竣工使用年限)×(1±地段、楼层因素折扣率-环境因素折扣率10%)×标准内建筑面积±装修设备款。

备注:成本价(砖混每平方米420元、砖木每平方米400元)、工龄折扣额每平方米每年3.3元×夫妻工龄之和(配偶没有工作的按1.5倍计算)

2.超标面积

购房款=市场价×(1-年折旧率2%×已竣工使用年限)×(1±地段、楼层因素折扣率)×超标建筑面积。

备注:超标面积按市场价每平方米455元计算。

3.成本价购房款=标准面积内购房款+超标面积购房款。

4.成本价补交款=成本价购房款-94年实付款(94年房改购房款)。

二、说明

1.各类人员享受建筑面积标准

①科级以下、初级职称、不足25年工龄的职工为76㎡;

②正副科级、中级职称、高级技工、25以上工龄的职工为98㎡;

③正副处级和副高职称112㎡;

④地厅级和正高职称140㎡;

⑤八二年前的地厅级169㎡。

2.房屋竣工折旧年限算至1998年;购房工龄为夫妻双方工龄之和;在1998年前退休的职工工龄算至退休年,在1998年后退休的算至1998年。

 

 

 

征收过程中测量的认定

 

房屋建筑面积测算

房屋建筑面积,是指房屋外墙勒脚以上的外围水平面积,还包括阳台、走廊、室外楼梯等建筑面积。它要根据实测成果按幢进行计算。其中有些要计算全部建筑面积,有些只计算一半建筑面积,还有一些不计算建筑面积。

计算全部建筑面积的范围

1.单层房屋不分层高均算一层。

2.穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅不分层高均按一层计算面积。

3.依坡地建筑的房屋,利用呆脚做架空层,有围护结构的,按其高度超过2.2m部位的外围水平面积计算。

4.封闭式阳台,按其外围投影面积计算。

5.外楼梯有顶盖按其投影面积计算。

计算一半建筑面积的范围

1.未封闭式阳台按其投影面积的一半计算。

2.外楼梯无顶盖按其投影面积的一半计算。

不计算房屋建筑面积的范围

1.层高在2.2m以下的地下室和半地下室。

2.突出房屋墙面的构件、配件和艺术装饰,如柱、垛、勒脚和台阶等。

3.其它建筑物、构筑物,如亭、塔、罐以及地下人防设施等。

4.房屋周围附属物、棚类均不计算面积。

5.活动板房、临时房屋、各类违章建筑、已灭失和无顶房屋均不计算面积。

五、共有共用建筑面积的分摊

   当一幢房屋的产权为多户所有时,其楼梯、走道等为共用共用面积,在计算各户建筑面积时,要进行分摊计算。

 

 

 

  

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